Trente ans, un salaire, zéro mètre carré

Cette distorsion n'est pas une anomalie tunisienne. Elle traverse le Maghreb, et elle traverse le monde. Mais elle produit ici une conséquence particulière : une génération entière qui ne quitte pas le domicile parental, non par choix culturel, mais par arithmétique.

Pourquoi l'écart entre les prix et les revenus s'est-il creusé ?

Parce que les deux courbes ont cessé d'être indexées l'une sur l'autre. Le prix de l'immobilier suit le coût de la construction, la rareté du foncier urbain et la demande d'investissement refuge. Le salaire suit la négociation sociale, beaucoup plus lente.

En Tunisie, l'inflation s'est établie à 5,3 % en juin 2026 selon l'Institut national de la statistique (INS), en léger repli par rapport aux 5,4 % de mai. L'inflation sous-jacente, celle qui exclut l'alimentation et l'énergie, a en revanche progressé à 4,9 %. Autrement dit, le ralentissement est réel mais fragile, et il n'efface pas quinze ans de décrochage cumulé. Du côté de l'offre, l'INS relève que la construction a enregistré la plus forte baisse sectorielle au premier trimestre 2026, avec un recul de 7,1 % de sa valeur ajoutée. Moins de construction, dans un marché déjà tendu, ne laisse pas espérer de détente rapide.

Le Maroc offre un contrepoint utile. L'indice des prix des actifs immobiliers publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) a reculé de 0,4 % en glissement annuel au premier trimestre 2026, et de 2,4 % sur le trimestre. À Rabat, la baisse atteint 4,7 %. Mais cette accalmie s'accompagne d'un effondrement du nombre de transactions, en repli de 9,3 % sur un an. Les prix ne baissent pas parce que le marché s'ouvre. Ils baissent parce que le marché se fige.

Pourquoi les femmes partent-elles avec un handicap supplémentaire ?

Parce que la propriété, dans la région, se transmet plus qu'elle ne s'achète, et que la transmission ne leur est pas favorable. Les données disponibles sur la Tunisie, relayées notamment par ONU-Habitat en 2022, indiquent que 12 % des femmes sont propriétaires d'un logement et 14 % d'une terre, tandis que 5 % seulement détiennent des terres inscrites à leur nom. Une étude du Centre de recherches, d'études, de documentation et d'information sur la femme (CREDIF) sur l'autonomisation économique relève par ailleurs que les travailleuses agricoles représentent environ 76 % de la main d'oeuvre du secteur, mais que 4 % d'entre elles détiennent un titre de propriété foncière.

Ces chiffres datent de 2022 et 2023, et méritent d'être lus avec cette réserve. Ils décrivent néanmoins un mécanisme qui n'a pas de raison d'avoir disparu : l'héritage reste le principal canal d'accès au foncier, et dans les zones rurales, les femmes cèdent fréquemment leur part à leurs frères pour maintenir le bien dans l'indivision familiale.

Le second verrou est bancaire. Au Maroc, le taux de bancarisation des femmes reste inférieur à 30 %, avec un écart de plus de 25 points par rapport aux hommes, un frein documenté à l'entrepreneuriat féminin comme à l'accès au crédit long. Or sans compte, sans historique, sans garantie réelle à hypothéquer, le dossier de prêt immobilier ne se construit pas. La Banque mondiale, dans son cadre Women, Business and the Law, attribue au Maroc un score de 60,95 points sur le cadre juridique des droits économiques des femmes, contre une moyenne mondiale de 67 et une moyenne régionale Moyen-Orient et Afrique du Nord de 43,24. Le Maroc devance sa région de près de dix-huit points, et reste en dessous de la moyenne mondiale. Les deux constats sont vrais simultanément.

Un signal positif mérite d'être noté. Au Maroc, le programme d'aide directe au logement comptait plus de 105 000 bénéficiaires au 2 juin 2026, dont 52 % de moins de quarante ans. La part des femmes bénéficiaires est annoncée entre 40 % et 47 % selon les points d'étape communiqués en mai et juin 2026. Quand un dispositif public contourne la garantie familiale, les femmes s'y engouffrent.

Le crédit, trois banques centrales, trois réalités

Le coût de l'argent n'est pas le même d'un pays à l'autre du Maghreb, et cela change tout. La Banque centrale de Tunisie a abaissé son taux directeur à 7 % à compter du 7 janvier 2026, puis l'a maintenu inchangé lors de son conseil du 3 juin 2026. Les taux de crédit immobilier proposés aux ménages tunisiens gravitent en conséquence autour de 8 %. Bank Al-Maghrib, elle, a maintenu son taux directeur à 2,25 % le 23 juin 2026, pour la cinquième décision consécutive de statu quo.

Sept contre deux et quart. Sur un prêt de vingt-cinq ans, cet écart ne se traduit pas par une nuance de mensualité, mais par un changement de nature du projet. À Tunis, l'emprunt rembourse en grande partie de l'intérêt. À Casablanca, il rembourse d'abord du capital.

L'Algérie a choisi une troisième voie, budgétaire plutôt que monétaire. Dans le cadre du programme de location vente AADL 3, l'État prend en charge la bonification du taux à hauteur de 100 % pour les prêts consentis par les banques publiques, et la CNEP-Banque propose un financement de l'apport personnel à un taux bonifié de 1 %. Le prêt cesse alors d'être un marché pour devenir un transfert. Cette approche règle le problème du coût du crédit, mais le déplace vers celui de la file d'attente et des finances publiques.

Que valent les réponses publiques en cours ?

Elles existent, elles sont récentes, et leur échelle est très inégale. En Tunisie, la Société nationale immobilière (SNIT) a détaillé en mai 2026 les conditions du Fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS). La première catégorie vise les revenus compris entre une et deux fois et demie le SMIG, soit environ 591 à 1 477 dinars. L'apport personnel exigé est de 10 %, avec une prise en charge pouvant atteindre l'équivalent de quinze fois le SMIG pour la première catégorie, une période de grâce de trois ans et un remboursement étalé sur vingt-cinq ans au maximum. Le plan de développement 2026 à 2030 programme environ 5 000 logements pour 750 millions de dinars, et les travaux de 162 logements sociaux ont été lancés à Mornaguia, dans le gouvernorat de La Manouba, le 3 juin 2026.

Cent soixante-deux logements. Le chiffre dit à lui seul la distance entre l'outil et le besoin.

En Algérie, le projet de loi de finances 2026 prévoit le lancement de 300 000 logements AADL 3 sur l'exercice, et les travaux avaient été effectivement engagés sur 146 640 unités en mai 2026, soit 73 % de la première tranche de 200 000. L'ordre de grandeur n'a rien de comparable. Reste la question, ouverte, du délai de livraison et de la soutenabilité budgétaire d'une bonification intégrale.

Ce que le reste du monde raconte de la même équation

La crise n'est ni maghrébine ni européenne, elle est structurelle, et deux voisins immédiats le montrent bien. En Turquie, l'indice des loyers de la banque centrale faisait apparaître en avril 2026 une hausse annuelle de 36,2 % pour les nouveaux locataires à Istanbul, quand l'indice des prix des logements progressait de 26,2 % sur un an dans la même ville. Le marché locatif y devient un mécanisme d'appauvrissement rapide plutôt qu'une étape vers la propriété.

En Égypte, le Parlement a voté en avril 2026 la suppression progressive des loyers bloqués depuis plus de huit décennies, avec une hausse programmée de 15 % par an jusqu'à convergence avec le marché. Des locataires historiques du Caire payaient l'équivalent de quelques dizaines de centimes d'euro par mois. La réforme corrige une distorsion réelle et transfère brutalement le choc sur des ménages qui n'avaient pas anticipé de payer un loyer de marché. Aucune des deux situations n'est enviable, et les deux enseignent la même chose : geler les prix ou les libérer produit des perdants, seule change l'identité de ceux qui perdent.

Quand l'équation déborde du logement

Le report de l'accession ne reste pas confiné au bilan comptable des ménages. Il redessine les trajectoires de vie. En Tunisie, les données de l'INS relayées en mai 2026 indiquent qu'environ 80 % des 15 à 34 ans ne sont pas mariés, et que dans la tranche des 30 à 34 ans, 65 % des hommes et 28,3 % des femmes sont célibataires. L'âge moyen au premier mariage se situe désormais autour de 35 ans pour les hommes et 29 ans pour les femmes, un recul de plus de huit ans en six décennies.

La causalité est débattue et il faut se garder de la simplifier : le célibat prolongé relève aussi de choix assumés, de trajectoires d'études plus longues et d'aspirations nouvelles, particulièrement chez les femmes. Mais les analyses convergent sur un point : le coût du logement, locatif comme acquisitif, figure parmi les obstacles matériels les plus cités. Et la démographie suit, la Tunisie étant désormais confrontée à une baisse de la natalité et à un vieillissement de sa pyramide des âges.

Conclusion

L'équation actuelle n'a pas de solution individuelle élégante. Aucun arbitrage personnel, aucune discipline d'épargne ne comble un écart de cette nature entre un salaire plancher à 554 dinars et un logement à 350 000. Les leviers qui comptent sont ailleurs : le taux directeur, le volume construit, la garantie publique qui remplace la caution familiale, et le droit successoral qui décide de qui possède quoi avant même que la question du crédit ne se pose.

C'est précisément là que se joue la part féminine du problème. Une femme qui n'hérite pas d'un bien n'a pas seulement moins de patrimoine. Elle a moins de garanties à présenter, donc moins de crédit, donc moins de patrimoine. La boucle se referme sur elle-même, et elle se referme une génération après l'autre. Tant que le débat public traitera le logement comme un marché et l'héritage comme une affaire privée, les deux problèmes continueront de s'alimenter en silence.

Houda Chouk